【東京・神奈川・埼玉・千葉エリア】マンションの大規模修繕工事依頼に評判の業者をランキングでご紹介!

口コミの情報は信頼できる?大規模修繕業者の選び方

マンションの寿命を延ばすためにいつかは施工が必要になる大規模修繕ですが、具体的にどのように施工を進めることが金額面でも仕上りのクオリティでも満足できるのかが問題になります。

修繕積立金の金額も十分なのかは、見積もりを取ってみないと判明しない部分もあります。

インターネット上では口コミなどの情報を見ることができますが、施工業者の選び方なども管理組合理事の方も気になるのではないでしょうか。

 

大規模修繕の体験した管理組合の口コミを確認

マンション形式の集合住宅が日本で普及したのは1960年ごろなので、大規模修繕のタイミングを迎えているマンションも数多くなっています。

管理組合の理事の方の大半は初めての経験になるので、どこに施工すればいいのか見当が付かないことが多いのではないでしょうか。

実際に体験した管理組合当事者の方の口コミを参照してみましょう。

『建築以来、日ごろに管理に関しては同じ管理会社に依頼しています。

このたび建築後30年ほど経過したのでそろそろ大規模修繕が必要になったので、管理会社に施工業者なども含めて御願いすることにしました。

30戸ほどの部屋のあるマンションですが、補修費用はすべてあわせると4000万円ほどになった訳です。

見積もりを見て高い印象を受けましたが、入居者の高齢化もあるのでエレベーター周りの設備も交換補修せざるを得ないとの結論に達して、御願いすることにした次第です』

このように、大規模修繕は一戸ごとに修繕積立金をもとに補修費用を捻出しますが、エレベーターなどの共用部分で補修すると高額になる傾向があるそうです。

また管理会社にすべて御願いするのか、も問題になります。

 

類似している「修繕」と「改修」の違い

大規模修繕では類似した「修繕」と「改修」の二つの必要性に直面することになります。

類似しているので混同しがちですが、どこまでのクオリティを求めるかによって施工内容や費用負担も左右することになるのです。

そこで混同しやすい両者の言葉の意義を確認しておきましょう。

「修繕」とは経年劣化や風水害や地震などの外的要因の影響で、不具合が発生している建物本体や設置機器などについて交換や修理を行って支障なく利用できる程度まで回復させることを意味しています。

マイナスの状態から元の状態に回復させることになるので建設当初の水準まで資産価値を保全する内容になっているといえます。

これに対して「改修」とは建築後長期間経過していることで陳腐化している設備の交換や新設などを行って建築時よりもさらに資産価値や機能性利便性などを向上させることを趣旨にしているものです。

修理による性能回復に加えて現在のマンションの居住水準にアップデートし、より快適に生活できるように建物全体の性能を底上げすることを「改修」と呼んでいます。

 

大規模修繕の費用の相場はどれほどの額か

大規模修繕では全戸の負担の下でマンション全体の補修を行うことになります。

当然のことですが、工事が大規模になるのが普通なので施工費用も部分補修などに比較すれば相当な金額になります。

それに備えて修繕積立金を毎月ごとに徴収しているはずですが、必要な工事を施工すると積み立ててきた金額ですべてを賄うことができるとは限らない場合もあります。

建築業界では労働力人口の減少による慢性的な人手不足が深刻化しており人件費も上昇する流れが定着しているので、将来的にはさらに高騰することも想定されているのです。

それでは大規模修繕の費用相場はどの程度の金額を見ておくべきなのでしょうか。

東京都でのマンションの費用相場を統計調査したデータによると、費用総額で一番多いのは1000万円から3000万円の価格帯で、3000万円から5000万円がそれについでいます。

これを一戸あたりの費用に換算すると概ね100万円ほどの負担になるのが相場になっています。

修繕積立金は20階ほどのマンションで200万円ほどが平均的ですが、積立金総額も実際の施工内容に影響します。

 

大規模修繕では具体的に何を補修するか

大規模修繕ではそれぞれの部屋の不具合などにとどまらず、マンション全体を補修の対象にしています。

ただ大規模な工事になりそうな程度のイメージを抱いているのが大半です。

施工費用を合理的な範囲内に収めるには、施工内容は把握しておくことが有益です。

それでは大規模修繕では具体的に何を行うのでしょうか。

大規模修繕では大別するとエレベーター・エントランス・駐車場などの共用部分と、各戸の配管設備などの専有部分の補修などが主な施工場所になります。

もっとも、共用部分については各マンションの形状や現況などによって異なる部分があります。

一般的に必要な施工を見てみると外壁補修は代表的な工事の一つです。

足場を組んでひび割れなどの補修を行い機能性を持った塗料で再塗装するというものです。

外部から目立つことで大規模補修の象徴とも言える工事ですが、目安は10-12年に一回程度とされています。

上下水道などの配管や電気周りの配線は普段は目に付かない箇所ですが、それだけに定期的な修繕は必要不可欠とされています。

目安は20-25年程度です。

 

大規模修繕を進めることのメリットは?

確かに大規模修繕工事を行う際には多くの金銭的出費を伴います。

しかし経済的負担をしてもなお、余りあるメリットを有するからこそ、定期的に施工することの必要性が高いのです。

居住者にとっては毎日の日常生活が快適になることを指摘することができます。

個々の部屋の配管周りも同時に施工できるので、旧式化した給排水設備なども更新することがかないます。

また家電用品の種類や数が増えている現況に照らしあわせると、建築当時の電気容量では不足をきたしていることもありますが、電気容量も増設することで各種の家電を気兼ねなく使用できるようになるといったメリットも期待できます。

最近のマンションでは共用部分のクオリティを洗練させたり、防犯面でも不安を防ぐためのセキュリティ設備の充実などによってマンション全体の資産価値をアップさせることも可能です。

改修頻度が少ないマンションと多いものとを比較すれば、明らかに定期的に大規模修繕を実践しているほうに軍配があがります。

マンションの寿命を伸ばすことと、施工内容によっては資産価値維持も得ることができるのが最大のメリットと言えます。

 

どこに依頼して修繕プロジェクトを進めるか

マンションの大規模修繕の進め方にはいくつかのスタイルがあります。

ここで重要なのは工事全体の「設計」とそれぞれの工程の「施工」に従事する二点をいかに決定するかの点です。

まず、すべてを不動産管理会社にお任せする方法があります。

管理組合の理事などにとってみれば、面倒な手続きに煩わされることはないメリットがあるのは確かです。

反面、提携会社への費用がかさむことになります。

工事の設計と施工を別の事業者に依頼する「設計監理方式」は、設計と施工の専門家に依頼できるので手抜き工事を防ぐことができます。

しかしコンサル費用が別途必要になるなど、やはりコストがかさむ傾向があります。

ではどのような基準で大規模修繕を依頼する会社を選ぶべきなのでしょうか。

費用面での負担は度外視してでも居住性能を向上させたり、共用部分を充実させることを優先するのであれば、設計監理方式はおすすめできます。

しかしあくまで経年劣化や不具合の改修でマンションの寿命を延長することを優先するなら管理会社に依頼することになります。

そのときは費用見積もりを鵜呑みにせず、適正な見積もりに収まるように交渉することも必要です。

 

大規模修繕を合理的費用の枠内で進めるには、口コミなどで各種の情報を収集する必要があります。

住人のニーズを吸い上げて、どこの何を重点的に補修するべきなのかを明らかにして、大規模修繕の内容を決定するのがポイントといえます。

補修にとどまらず改修まで求めるか、なども踏まえて設計と施工をどこに依頼するのかを決断することが重要です。

 

 

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