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マンションを定期的に修繕する大規模修繕とは?

マンション等の集合住宅ではタイプの如何にかかわらず、経年劣化に備えて定期的に大規模修繕を実践する必要があります。

普通の部分的な修繕とは違って個別の部屋の不具合を直すわけではなく、すべての住人の住居を対象にするので、費用も高額になりがちです。

いつかは行うことが想定されているので十分積立金を貯めたり、コストを抑えるための方策を検討するなど事前準備が必須です。

 

そもそもマンションの大規模修繕とは何か

マンションの寿命はおおむね60年程度と考えられています。

外壁は風雨に四六時中風雨や紫外線にさらされているので常に経年劣化しています。

個々の部屋でも水回り配管の劣化などが蓄積していくのでいつかは修繕を必要とする時期が到来することになります。

そこでマンションの経年劣化にあわせて実施する計画的でシステマティックな大規模修繕工事が必要になる訳です。

分譲マンションの場合には躯体や設備機器の老朽化や劣化による不具合の発生などを防止するために計画的に管理組合が主体になって計画修繕を行うことになります。

この工事の施工のためには長期間に渡って貯められた積立金を原資にする必要があります。

大規模修繕は工事費用が高額で施工期間も長期間に及び足場を建物周囲に構築するなど大規模になるのが特徴です。

具体的には外壁補修や屋上防水工事・給配水管の取り替え交換工事などがあります。

これらの箇所は特に経年劣化が目立ち、放置しておくと深刻な不具合に直面することがあります。

不具合が発覚してからでは、一層大掛かりな工事が必要になるわけです。

 

マンションに大規模修繕するメリット

そもそも修繕とは経年劣化や外的要因でトラブルなどが発生した場合に、建物そのものの一部や設置機器・素材などに対して修理や交換等を行って問題が発生している箇所の機能などを支障がない程度まで回復させることです。

その施工の性格は応急措置的な意味合いではなく、新築当時の状態まで回復させることを意味しています。

そこで大規模修繕を行うことで、様々なメリットを期待することが出来ます。

マンションにおける住人にとって大きなメリットは毎日の生活が快適になることが挙げられます。

給水排水設備の陳腐化や電気容量不足による使い勝手の悪さなどを解消することがかないます。

マンションは専用部分と共用部分から構成されていますが、大規模修繕では共用部分も工事の対象です。

そのため耐震性能の上昇やセキュリティーレベルの充実化・住人の高年齢化に対応したバリアフリーなども計画内容に盛り込むことで、マンション全体が抱えている問題も解消することが可能と言えます。

こういった修繕工事などを一定期間ごとに定期的に行うことで居住性能の上昇や資産価値の防衛などにつながるわけです。

 

大規模修繕費用の目安について

集合マンションが登場して半世紀程度経過しているので、大規模修繕に取り組みマンションは数多くあります。

それでは実際の費用はいくらほどになっているのか、また修繕費用を工面するための積立金はどの程度用意しておくことが必要になるのか気になるところです。

そこで費用を中心に相場や積立金の目安などを検討してみましょう。

費用相場を考えるときの参考に東京都市整備局が発表している「実態調査結果」によるとコアな金額のゾーンは1000万円から3000万円程度が全体の35%、ついで3000万円から5000万円が22%超となっています。

それによると個別戸数別に一戸あたりいくらになるのかの個別負担額も明らかです。

戸数の多寡にかかわらず、コアな金額ゾーンは60万円-90万円となっており、90万円-120万円がこれについでいます。

では修繕積立金の相場はどうなのか。

国土交通省の定めたガイドラインによると、15階未満で178-248円/㎡・20階以上では206円/㎡です。

例えば専用部分が70㎡で20階建てでは月額14000円ほどになります。

 

修繕費用が多くなりがちな場所とは

大規模修繕工事では建物全体を対象に工事を行うので、いろいろな箇所の修繕を行います。

建物の構造上の特性や使用している素材のグレード、工事の難易度などがあるので費用にはバラつきがあります。

とりわけ費用がかさむことが多いのは、外壁の補修や塗り替えになります。

特に複雑な概観の形状をしていたり、タワー型の高層マンションの場合には建物の周囲を足場を組んで、ゴンドラなども使用しながらの作業になるので、相当な出費を覚悟しなければなりません。

また近年の新築物件ではセキュリティが充実していたり、利便性を良くするために各種の付加設備が充実した物件も増加しているので、将来の修繕工事の時には、これらの共用部分の付帯設備のために高額な費用の工面に迫られる可能性があります。

特に高額の出費になるのが機械式駐車場になります。

国土交通省が発表しているガイドラインでも機械式駐車場については、積立金について別途項目を設けて解説されているほどです。

なかにはマンションの大規模修繕の機会に機械式駐車場を撤去することもあります。

 

大規模修繕費用の捻出や足りないときの対応

マンションの大規模修繕は理事会や特別に組織された修繕委員会が主体になって、工事の発注を行っていくことになります。

積立金はすべての部屋の住人から徴収しているもので、費用についての関心も高くなります。

貴重な原資を無駄にしないで、コストパフォーマンスも配慮するならば管理会社にマル投げするのは考え物です。

管理会社などが選定する事業者はリベートなども加味した見積額になるので、高額になるのが一般的だからです。

まず行うべきなのは、建物の現況を把握するために建物診断を行うことです。

その診断結果をもとに修繕内容を決定し、見積もりなどの全体像が明らかになってきます。

しかし常に十分な資金を積立金で融通できるとは限りません。

費用が足りない場合も十分ありえます。

そのようなときの対策には、まず工事内容や時期を見直すという選択肢があります。

診断結果でさほど劣化が進行していなければ若干時期をずらしてもかまいません。

大規模修繕の緊急性が高いときには住人から不足分を徴収したり、金融機関からの借り入れを検討することも必要になります。

 

大規模修繕費用を安くあげるために大事なこと

当然の暫定と言えますが、管理会社から提示される見積もりは高額になっています。

一般的なケースでは管理会社から大規模修繕の提案があり、その会社が工事の元請になって提携している施工会社に発注するスタイルになっています。

管理会社は営利事業なので工事費用に中間マージンを上乗せして、理事会などに見積もりを提示してくることになるのです。

確かに専門家まかせにしておけば、煩雑な手間から解放されます。

しかし人任せにしておいては高額の見積もりをそのまま受け入れざるを得なくなってしまいます。

管理会社で公募している場合もありますが、中身を空けてみると事実上、その会社と関係の深い施工会社しか条件を充たせないような内容だったりすることもあります。

管理会社主導の大規模修繕安易はリベート分が必ず上乗せされているので、提案を鵜呑みにしないで適正額に収まるように交渉することも必要です。

すくなくとも見積額の妥当性については相手方と価格交渉することを前提に臨むことです。

適正な見積もり額にするだけで、修繕費用を圧縮することが出来るでしょう。

マンション等の集合住宅では外壁や専有部分・共用部分いずれも経年劣化するので、定期的な大規模修繕工事が必要です。

この修繕工事を行うことで居住性を挙げることが出来るメリットがあります。

ただ管理会社の見積もりはマージンが上乗せされているので、適正な金額に収まるように交渉する余地が多分にあります。

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