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マンションの大規模修繕はどれくらいの期間がかかってしまう?

安全で快適な暮らしを維持するため、マンションは概ね12年周期で大規模修繕を実施するのが一般的となっています。

その工期は数か月から1年以上など、マンションの規模や施工内容により千差万別です。

また、実際に着工するまでの準備期間も含めますと、数年掛かりになるケースが少なくありません。

 

スタートから工事が開始するまでの期間

マンションの大規模修繕は、プロジェクトがスタートしてから、およそ1年から1年6か月後あたりに、工事が開始される場合が多くなっています。修繕委員会を発足したり、マンションの現状調査、およびその診断結果に基づく工事内容のプランニングなど、やるべきことが多々あります。

なのでこの期間も視野に入れて、大規模修繕計画を考えねばなりません。施工業者の選定作業も重要な工程ですから、各社へ連絡を入れ、見積もりを集める必要もあるのです。

相見積もりでもそれなりに時間が掛かるため、工事開始まで、どうしても期間が掛かってしまいます。そして、施工会社と工事プランが決定し、総会などで承認を受けて業者とも施工契約を交わしますと、晴れて工事へ移れる訳です。

ただし、即日マンションの修繕作業に取り掛かることはなく、当面は足場を組む作業になります。実はこの足場工事も、直ぐに着手できる場合とそうでない場合があり、足場の解体が組み上げ日から60日以降で、かつ10mより高い場合は直ぐに足場を作れません。

この条件に合致する足場は、管轄の労働基準監督署長宛てに、30日前までに届け出なければならないためです。そのため届け出た場合ですと、マンションに足場を組めるのは30日後、ということになります。

逆に言えば、10mに満たない足場や、工期が60日より短ければ、届け出なくても足場を組めるのです。とはいえ、マンションの大規模修繕は殆どの場合、届け出が不可欠だと思います。

また、足場の設置と共に欠かせない作業には仮設工事もあり、これは資材などの置き場所をはじめ、プレハブや仮設トイレなど、主に作業員向けの設備工事です。それらの仮設工事はだいたい1日から数日もあれば終わる筈ですが、足場の設置には10日から半月程度は掛かり、マンションの大きさ次第ではもっと掛かるかもしれません。

 

外壁工事は下地調整にも時間を要する

足場が完成すれば、ついに外壁工事に取り掛かりますが、先ずは洗浄や補修といった下地調整から始められます。もしも外壁にヒビが生じている場合、そこにシーリング材を詰め、防水処理を施すのが通例です。

過去に補修工事をしていれば、劣化したシーリング材を取り除いてから、新しいシーリング材を注入します。作業自体はそれほど難しくないのですが、補修部位が多ければ、それに比例して時間も掛かる作業です。補修のほか、青コケや藻の除去も重要な工程となっており、洗浄作業では外壁に付着した汚れを丁寧に落としていきます。

さらに鉄柱などの部分へは直接塗料を塗ることはせず、先ずは旧塗膜を削り取り、サビがあればサンダーなどの電動工具も使って研磨するのが基本です。これはケレンと呼ばれる作業ですが、これを行うか否かにより、見た目のキレイさや、塗膜の堅牢性にも違いが出てきます。

素人なら手を抜いてしまう工程も、プロはこのプロセスを入念に行いますから、下地調整だけでも数週間から1か月、もしくはそれ以上掛かるケースもあるのです。

それ以外にもプライマーを塗って塗膜の定着性を高めたり、塗ってはいけない所をシートやテープで保護してから、ようやく塗装工事に取り掛かります。塗料も、一度に厚く乗せるとヒビ割れを起こす原因になるので、最初は下塗りから行い、それから中塗りや上塗りを行うなど、複数回に分けて塗るのが原則です。

各戸のベランダの床は防水塗料で仕上げる場合もありますが、外壁塗装工事では少なくとも1か月掛かり、長ければ3か月以上要します。しかし、ベランダに洗濯機が置かれたままになっているなど、住民の私物が工事を妨げている場合は、工期が予定より伸びるかもしれません。ですから工事中はベランダに物を置かないよう、必要に応じて住民への告知を徹底しておくのが肝心です。

とは言え、外壁塗装工事は天気の影響をモロに受けるので、その点も加味しておかねばなりません。雨が降っている中で塗装作業を強行すれば、塗膜の寿命が格段に短くなり、通常より早く補修工事が必要になります。確実に乾燥してから塗り重ねることが不可欠なので、十分に乾いていない状態で多層塗りしてもあまり意味がありません。ですから、天候が理由で工期が遅れている場合、作業の催促は行わない方が良いと思います。

 

配管の交換作業日数はどれぐらいか

外壁のほか、マンションの大規模修繕で外せないのが、給水管などの配管工事です。設置されている配管の種類によっても交換サイクルは違うものの、耐久年数は20年や30年などが多くなっています。なので30年以上使っていれば交換も必要だと思いますが、大掛かりな工事のため、どれぐらい工期を要するのかも、気になるポイントです。

しかしながら、マンションの階数や共有菅の数によっても工期は左右されますから、具体的な工事日数は施工会社に確認するしか手がありません。とは言え、それなりに戸数があるマンションなら、工期は3か月から半年ほどは見ておいた方が良いでしょう。

さらに給水管の交換工事では、共有部分だけでなく、住民の専有部分に対しても行う場合が多々あります。この場合、必要があれば壁や床をはがして作業するため、各戸で1日から4日前後は掛かる筈です。

そこで、工期の短縮を図るなら、技術職の人員を増やし、同時に施工できる数を増やすのもベターです。人件費は多く掛かりますが、職人1人あたり1日4万円から5万円など、作業日数が長引けば人件費はどの道増えていきます。そのこともあり、配管の交換工事では、費用と日数のバランスが大切ではないでしょうか。

ですが、専有部分で配管工事を行う場合、住人の立ち合いが必要になるため、そのことが原因で作業が予定通り進まないパターンもあり得ます。仕事の都合などで在宅できない人が多ければ、それに合わせて工期も伸びることは避けられません。

そのほか、配管を交換する際、給水方式を加圧式から増圧式へと変更するケースも見られます。給水システムを切り替える場合は、工事におよそ1か月半かかると思われますが、これもマンションの規模などによって左右されるため確認が必要です。それら以外にも、大規模修繕工事では外構設備や排水ポンプなど、各マンションによって施工項目は多岐に渡ります。

それぞれで工期は異なりますが、時には意外な理由で工期が伸びるケースもあることを承知しておきましょう。たとえば、地元のお祭りやイベントのために作業を中断せざるを得ない場合や、降雪も含め、交通状況により作業が不可能になる場合などです。

予想だにしない諸事情で工期がズレることも想定できるため、大規模修繕工事の期間を住民に知らせる際は、その点も合わせて理解を求めておきましょう。

 

実際の施工期間は、工事内容やマンションの規模などによっても変化しますが、大規模修繕に掛かる大まかな期間は掴めたかと思います。また、外壁工事は天候の影響を受けやすいので、雨が多い季節に着工すれば、予定より長く掛かるかもしれません。

そのほか、お盆や年末年始を挟みますと、雨休以外でも工期が伸びがちです。そのため、工事期間を重視するならそれらの点にも留意して、大規模修繕を実施するタイミングを工夫してみてください。

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