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マンションの大規模修繕はどのくらいの周期でおこなうべき?

公開日:2019/12/15  最終更新日:2019/11/18

高層建物の大規模な修繕工事となるとかなり高額な工事金額となるので、適切な周期で実施しないと、余計な費用が掛かってしまうことになるので注意が必要となります。必要に応じて管理会社や施工会社などのアドバイスをもらいながら、工事の計画時期を調整していくことも適切な修繕工事を実施するためには重要です。

修繕工事にはさまざまな種類があり必要な時期も異なる

マンションの大規模修繕工事と一言でいっても、工事の種類にはさまざまなものがあり、実施が必要な時期は異なるものとなります。主な大規模修繕工事の工事部位としては外壁タイル・屋根防水・給排水管の更新工事などがあり、エントランスなどの共用部分の内装の補修や塗装部位の塗り替えなども必要となることがあります。

通常外壁のタイルの場合には、紫外線や凍結にさらされやすい部位に剥離などが生じてしまうことが多く、そういった部位については、早期に修繕が必要となってしまうこともあります。適切な周期に外壁タイルの修繕工事を実施するためには、劣化状況を詳細に確認しておくほうが良いので、外壁タイル点検を定期的におこなったほうが良いといえます。

外壁タイルの点検方法としては、直接タイル面を打診する方法や赤外線カメラを使用して撮影する方法などがあり、管理組合の予算や修繕工事計画の見直しのために適切な方法を選ぶと良いでしょう。赤外線カメラを使用した方法の場合、打診に比べると細かい部位の精度は落ちますが、調査結果を撮影した写真を報告書としてもらうことができるというメリットがあり、費用も比較的安価となります。

屋根防水工事の修繕については、不具合や防水の切れなどが発生してしまうと、建物内部に被害を与えてしまうことになるので、慎重に工事の時期を見極めることが重要となります。適切に施工されている防水工事であれば、十数年程度は雨漏りの心配もないので、十数年程度経過した後は、劣化状況などを調査して大規模修繕工事をおこなうと良いでしょう。

防水工事には、さまざまな工法があるので、今後の修繕の周期を少しでも長くしたいのであれば、できるだけ長持ちする工法を選択するとランニングコスト削減につながります。屋上防水面は十数年に一度程度のサイクルで修繕が必要と言われていますが、劣化状況等を調査して、部分的な補修等を実施していければ、全面改修の時期を遅らせることはできるでしょう。

マンションの鉄部については、数年で剥がれ始めてしまうことになるので、工事のタイミングは多くなります。わずかに塗装のはがれが発生している程度であれば、塗り替え等を検討せずに、タッチアップ程度の補修で済ませておくこともできます。塗装の塗り替えを実施する時は、なるべくまとめてたくさんの部位を一緒に工事すると、トータルの施工費用が安くなります。

建物グレードによって必要な時期は違う

新築時にどの程度のスペックの躯体や仕上げ材料を使用しているかによっても、建物の部位ごとの耐用年数は異なってくることになります。適切な大規模修繕工事の周期については、必ずしも一般論がすべて当てはまるのではなく、建物のグレードやその後の劣化状況によって異なるものとなるでしょう。

タイルなども大きいものを使用しており、裏のモルタルなども十分に張り付けられているようなものであれば、かなり長持ちすることが考えられます。躯体のコンクリートに関しても十分に強度がある材料を使用しているケースでは、ひび割れ等の発生も少なくなり、大規模修繕工事の周期も長くなることでしょう。

マンションの新築当時にイニシャルコストである建設費用を惜しまずに、グレードの高い材料をしている建物であれば、修繕時期も長くなり結果的にランニングコストも少なくなります。マンションの管理組合が長期修繕の計画を立案する場合、一般的な建物を想定して工事のサイクルを決めていくことになるので、適宜計画を見直しながら、工事サイクルを調整しておくと無駄がなくなります。

また、複数の工種の工事のサイクルを調整して同じタイミングで工事を実施することができれば、共通の仮設費用等をまとめることができるので、トータル費用が削減できます。ランニングコストを少しでも削減したいと考えている人は、まずは建物を購入する段階でなるべく劣化しにくい材料を使用しているものを選ぶと良いでしょう。素人では材料の良しあしはわかりにくい点も多いですが、不動産会社の担当者に良く説明を求めると良いでしょう。

日常的な管理が良いと不具合も少なくなる

建物が立地している環境によっても、マンションのいろいろな部位の劣化状況などが異なってくることになります。また、定期的に小規模な補修や日常的な点検をしっかりと実施しているようなマンションの場合には、劣化や不具合の発生も少なくなるので、大規模修繕工事の周期も長くなるでしょう。

建物がどのような配置になっているかも建物劣化に大きな影響を与えることになるので注意が必要です。あまり風通しが良くない部位が多くなってしまうと、その部分は湿気などの影響を受けて劣化が早くなってしまうことがあります。

冬の時期に凍結や融解を繰り返し受けてしまうような部分についても、材料内部にダメージが蓄積して劣化が早まってしまうことになるでしょう。外的な要因で劣化が進んでしまうこともあるので台風や地震などの被害を受けた過去がある建物の場合には、修繕周期が早くなってしまうこともあるでしょう。地震で建物が大きく揺れてしまうと、外壁タイルにひび割れや剥離などが発生してしまう被害が多く発生します。

また、防水面に剥離等が発生してしまうこともあるので、地震等の後には良く点検を実施しておくことが重要となります。エントランスの内部仕上げなども地震の被害によって剥落や破損が起こることが多いので、大規模修繕のサイクルを早めてしまうことになるでしょう。

海岸近くに建設されているマンションなども海風による塩害等の影響を受けて、一般的なマンションよりも不具合の進行が早くなってしまうケースがあります。適切な時期に工事を実施するためには、日頃から費用を惜しまずに点検や調査をおこなうことが重要となるでしょう。

 

マンションの大規模修繕をおこなうべき周期としては、建物のグレードや劣化の進行状況に応じて時期を早めたり、遅らせたりすることが必要となります。一般的な工事の周期は、外壁であれば、20~30年に一度程度、防水工事であれば十数年に一度程度実施することになりますが、調査や点検によって、劣化状況を見極めて時期を調整すると無駄な工事の実施を避けることができるでしょう。

工事が遅れて建物の住民の生活に不具合が生じてしまうと、問題となりますが、なるべく工事のサイクルを長くすることができれば、ランニングコストの削減につながります。規模の大きなマンションとなると、大規模修繕の費用はかなり高額となるので、調査点検等の費用をかけて、実施時期を適切な時期の調整するメリットは大きいです。当初の計画通りに工事を進めていくと余計な費用が掛かってしまうことになるので、修繕工事の時期は都度見直しを実施することが大切でしょう。

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