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大規模修繕は確定申告が必要?

公開日:2019/10/15  最終更新日:2019/09/20

東京・神奈川・埼玉・千葉の不動産を所有している場合、建物自体の劣化のメンテナンスするためには修繕が必要です。

劣化は建物のいろいろな場所で発生しますので大規模修繕に関わらず対応が必須ですが、その場合は確定申告が必要なのか、またどのような区分になるのかを解説します。

事業用建物の場合確定申告をする必要がある

まず大前提として、事業用建物の外壁塗装にかかった費用は確定申告をする必要があります。目的によって2つの費用計上方法がありますが、きちんと申告をおこなうためにも工事の詳細がわかる書面は大切に保管しておいてください。

計上方法の項目は修繕費か資本的支出になります。修繕費は建物の維持管理を目的としたもの、原状回復を目的としたものが該当します。資本的支出のほうは、建物の価値や性能を向上させることを目的としたもの、または耐久性を向上させることを目的としたものが該当します。つまり大事なのは規模の大小ではなく、その目的です。

確定申告をおこなうにあたり、いずれかの項目で申告しなければなりませんが、どちらに計上するかで税金控除の方法が変わり、税額が変動することがあります。一般的には経年劣化した外装を元の状態に戻すことで維持する目的のため、経費処理上修繕費として認められることが多いでしょう。

ただ場合によっては修繕費として認められないこともあるということを知らずに申告するのはリスクがあります。正しく理解しておくようにしましょう。それではそれぞれを詳しく解説します。修繕費は建物の維持管理、原状回復が目的と書きましたが、外壁塗装だけでなくほかの修繕も一括して処理することができます。

例えば床の張替えや畳の張替え、ガラス窓や障子の張替えなどが代表的な工事ですが、これらの工事をおこなった年度内に、一括して経費処理することが可能です。ほかには屋根の防水工事など原状回復工事や、台風などの災害で損傷した部分の修繕も修繕費として認められます。もし被害に遭ってしまったら、そのことも頭に入れたうえでメンテナンス計画を立てましょう。

一方、資本的支出となるのは、主に建物の機能・性能を向上させることが目的の場合です。例えば外壁工事にしても、耐久性を増すことが目的の場合には経費とは認められません。例えば耐火性能を上げるためにモルタルからタイル貼りに変更する工事や、既存の建物に非常階段を新たにプラスするような工事は資本的支出の項目です。

これらは想像しやすいですが、事務所だった部分を住居に変更する用途変更工事も資本的支出とみなされます。例えば会社と自宅を兼用していたところを、リタイアしたのですべて住居に変えるといった場合は資本的支出にあたりますので、そこは覚えておきましょう。

確定申告の項目で税金額が変わる

店舗やアパート、事務所など、事業用途の建物に手を加えたときは必ず確定申告が必要だということは理解しておきましょう。そして申告項目が異なると税金控除が変わるため、税額が変わることも重要です。

そもそも建物の修繕費は金額が大きくなりがちですし、大規模修繕工事ともなれば納税額にもかなり大きな影響が及びます。経費処理できると考えていたら認められず、確定申告時に税務署ともめるケースも例年多いため、事業用建物を所有するオーナーは必ず判断基準を学ぶ必要があるでしょう。

考え方として、修繕費は必要経費とみなされます。建物が経年劣化したり、自然災害などで破損したりすることは当然あり得ることなので、工事をおこない完了した年には一括で経費処理することが許されています。

ところが資本的支出となると固定資産として計上されるため資産の耐用年数によって減価償却費になります。経費は毎年一定割合で計上する必要があるため、複数年に渡って処理が必要となるわけです。

そして一番の問題はこの費用分類で税金額が大きく変わることです。一概に言えませんが、同じ物件に同じ工事を施しても、資本的支出になってしまうと場合によっては税額が倍以上高くなることもあります。資本的支出になれば長期的な節税効果が得られると捉えれば、ある意味では魅力的な面もあります。

ただ特に初年度の手取り額がかなりダウンするため、投資家であればできるだけ大規模修繕費用は修繕費に分類したいと考えるのが一般的です。もちろん税金の区分ですから勝手に操作することはできませんが、どこに分かれ目があるかを知っている場合といない場合とでは、工事計画も変わってくるでしょう。

少なくとも、明らかに修繕費として認められる内容と、明らかに資本的支出として計上される内容の知識は必要です。特に資本的支出に該当する主な工事は知っておく必要があります。代表的なものはいわゆるリノベーションや耐震工事、10万円以上の新設となるエアコンや照明設備工事です。

ちなみに増築や拡張工事は「新たな建物の取得」とみなされますので、また違う区分になります。ただこれらの資本的支出として計上される工事でも、費用が20万円未満の場合は一括償却資産制度を利用することで、3年間での均等償却が可能となる点は覚えておきましょう。

さらに、確定申告の青色申告の場合、少額減価償却資産という制度もあります。少額減価償却資産は、30万円未満の費用なら、年間MAXで300万円まで一括経費計上できる制度です。また、工事内容が分類不明とされた場合、60万円未満なら修繕費として認めてもらえますので、そこも覚えておきましょう。

大規模修繕は前期末取得価額10%以下で行おう

大規模修繕工事をおこなう場合、基本的には前期末取得価額の10%以下でおこなうことを覚えておくと良いでしょう。明らかに建物の価値を上げる工事は無理ですが、前期末取得価額の10%までなら修繕費として一括経費にすることができるからです。単純に言えば、1億円の価値のある建物なら基本的に1000万円までは修繕費になります。

項目的に修繕費として認められるかどうかわからないなら、10%を超えないように費用を抑え、足が出る分は一部翌年に工事を回したほうが得になります。当然税務署に認めてもらうためにどうするのが良いかは、工事業者とよく相談してください。

修繕の詳細内容は非常に重要な資料になりますので、業者に言って施工前と施工後の状況を撮影してもらうなど、データを残す手段を取ることが大切です。ただし、節税対策は重要ですが、慎重になりすぎてそもそも意味のある修繕にならなければ本末転倒です。

特にアパートやマンションの大規模修繕であればその後の家賃額にも影響してきますので、トータルで利益になることを考えてください。それでは修繕費として認められる外壁塗装の例を紹介します。外壁のひび割れや剥がれなどを補修することで雨水の侵入を防止する目的でおこなわれる場合は修繕費となります。

また、建物の美観を保つ目的も修繕と認められ、紫外線による退色部分の塗りなおしや傷の補修などが目的の場合は修繕費です。災害が原因の場合はほぼ認められますので、明らかな機能のプラスにならないなら問題はないでしょう。ただあいまいではありますが、より美しい色にするための塗り替えや、より耐久性の高い塗料への塗り替えは厳しく判断される場合もあります。

ただ、アクリル塗装を耐久性の高いフッ素塗装に変えるからと言って、それが建物の資産価値を高めるものと言えるかどうかは微妙なところです。フッ素塗料に変更することが建物の維持に必要な条件であれば修繕とも言えるわけで、非常に判断しにくい場合もあります。

一番良いのは事前に業者と相談するだけでなく、税理士などの専門家にも相談することでしょう。所有者が法人なら決算にも響く問題ですから、慎重を期す必要があります。

 

東京・神奈川・埼玉・千葉の事業用不動産に大規模修繕工事を実施する場合は確定申告が必要です。目的によって費用計上方法には2種類あり、修繕費になるか資本的支出になるかで税額が変わるため十分に注意しましょう。

投資家であれば一括計上できる修繕費として認められるよう考えるのが一般的ですが、線引きがあいまいな場合には事前に業者や税理士と相談するのが一番です。確定申告時にトラブルにならないよう、正しい知識を持ちましょう。

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