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マンションの大規模修繕に最適な周期とは?

マンションの大規模修繕は12年周期でおこなうべきというのが定説のようになっていますが、その周期がどの建物にも最適というわけではありません。

もっと間隔をあけて修繕しても支障がない場合が少なくないようです。

外壁全面打診調査はその周期でおこなうことが望まれますが、大規模修繕すべきかどうかは見解が分かれるところです。

 

大規模修繕の最適な周期は建物次第

マンションの大規模修繕は12年周期で実施するものというイメージが定着しているようですが、決してそれが決まりとなっているわけではありません。

大規模修繕すべき時期は、建物ごとに異なります

12年周期で大規模工事をするマンションが多いのは、建築基準法施行規則の規定に基づき国土交通省より制定された告示で、外壁がタイル貼りや石貼り、モルタル塗りなら、外装改修工事もしくは外壁全面打診調査等を10年以上おこなっていない場合は、3年以内に外壁の全面打診調査等もしくは修繕工事をおこなう必要があるとしているためです。

国土交通省が発行している長期修繕計画策定ガイドラインでも、外装や屋上防水などをおこなう大規模修繕工事の周期は12年程度と記載されています。

つまり外壁全面打診調査等は13年周期で実施するべきですが、大規模修繕工事については12年程度の周期がおすすめ、ということです。

外壁全面打診調査等をおこなった結果問題がなければ、そうした周期で大規模修繕工事をする必要があるということにはならないようです。

 

マンションの大規模修繕工事は多い

大規模修繕をおこなっている建物には、マンションがとりわけ多いようです。

外観が同じつくりの建物でも、オフィスビルや公共施設などは滅多に大規模修繕をおこないません。

そうしたところでは大規模修繕を長くおこなっていなくても、さして支障はないようです。

マンションは多くの場合、住民の個人資産であり、資産価値を下げないために頻繁に大規模改修をおこない、建物の美観を保つ必要があるという側面はあるでしょう。

しかし売却する予定がない住民の中には、短い周期で大規模工事をする費用を負担に感じる人もいるでしょう。

安全面で必要なら議論の余地はないわけですが、事業用ビルや公共施設よりもずっと短い周期で大規模工事をすることに疑問を持つ人や、外壁全面打診調査で済むなら、そうしてほしいと願う人は多そうです。

大規模工事についてはマンション管理組合が決めることですから、住民の希望通りになりそうなものですが、なかなかそうもいかないようです。

12年ごとの大規模修繕は常識という固定観念があって、それに異を唱えにくいというケースもありそうです。

 

大規模修繕工事の必要性の見極め

マンションの大規模修繕に最適な時期は、利害関係のない中立の専門家によって判断してもらうことが望まれます。

いつ修繕すべきかは建物ごとに異なります。

莫大な費用を要することであり、住民に大きな負担をかけますから、単に横並びで決めるわけにもいかないでしょう。

住民全員が納得できるよう、第三者の調査結果から決めることが望まれます。

工事会社に調査を依頼するというのは避けたほうが無難です。

修繕することで利益を得る事業者ではないところに、調査を依頼をしましょう。

探せば、外壁全面打診調査だけをする会社というのもあります。

できれば複数の会社に依頼して、複数の調査結果を入手したほうがマンション住民の理解は得やすくなるでしょう。

複数の調査で結果が一致していれば、その結果に従って大規模工事をしたり、とりあえずの小規模メンテナンスで済ませたりすれば良いことです。

こうした過程を経ずに、大きな工事を繰り返しているマンションが大半でしょうが、高齢化が進むにつれて、その費用負担ができないとする住民が今後増えそうです。

 

16年周期で工事するマンションも多い

国土交通省のマンション大規模修繕工事に関する実態調査によれば、竣工後初の大規模修繕工事は、築13から16年前後でおこなわれています。

2回目の大きな工事は築26から33年前後に、3回目は築37から45年前後に実施されているようです。

マンションの建築技術は半世紀前よりは進んでいるわけですから、大規模工事の必要性は以前よりは低下していてしかるべきでしょう。

もちろん、手抜き工事などの懸念もあり、定期点検は頻繁に行うに越したことはないわけですが、点検の結果問題がなければそのまま使い続けることに問題はなさそうです。

ずっと同じマンションに住み続けるとして、半世紀のうちに3回の大きな出費ということなら受忍できても、4回となると多すぎるのではないかと不信感を持つ人も出そうです。

これまでわが国では住宅不足が続いていましたから、マンションを買い替えて移り住むということも容易にできました。

そのため大規模改修は、売却の際、有利になると歓迎されがちでした。

しかし住宅余りが加速している現在、売却は容易ではなくなっていますから、改修についての見方を変える必要はありそうです。

 

外壁全面打診調査以外の調査方法も

科学技術の進歩に伴い、マンション外壁調査の技術も日進月歩で進んでいます。

国土交通省告示第282号では、外壁の全面打診調査等が必要としていますが、全面打診調査以外の方法でも認められる場合が多いようです。

全面打診調査のためには足場を組む必要があり、費用も時間もかかります。

一方赤外線サーモグラフィーによるカメラ調査でなら、足場を組む必要がないために費用は格段に安くなります。

せっかく足場を組んだら、その機会に大きな修繕もしたくなったりするものです。

赤外線サーモグラフィーによるカメラ調査なら、そうした懸念もなくなると言えます。

足場を組まれると住民はベランダに出られなくなりますし、窓も開けづらくなります。

足場が組まれている期間はかなり長くなる場合もあります。

そうなると、不便を感じる頻度は少ない方がいいからと、ついでに工事もやってほしくなったりするものです。

しかし、調査イコール工事ではありません。

工事の必要性を見極めるための調査です。

始めに工事ありきの雰囲気になるのは好ましくありません。

 

建物のメンテナンスは必須

定説となっているマンション大規模工事の周期は、事業用ビルや公共施設のそれに比べてずいぶん短いものです。

これまでは資産価値を高めるとして、費用負担に甘んじてきた住民が多かったわけですが、マンション住民の高齢化が進み、物件余りが加速してマンションの住み替えがしづらくなっている現在、住民は費用負担にシビアになってきています。

管理組合の話し合いに無関心で従うだけというありかたをしていても、なんとか費用負担が可能なケースがこれまでは多かったとしても、今後もそうとは限りません。

費用負担ができない住民は増えそうであり、横並びに定説に従って頻繁に大規模工事をくり返すことは事実上困難になりそうです。

しかし建物のメンテナンスは絶対に必要ですから、必要最小限のことはしていかなくてはなりません。

大規模修繕の時期の見極めは、中立の立場にある複数の第三者機関に依頼し、おこなうことになるでしょう。

決して施工会社に調査を依頼すべきではありません。

管理組合がそうしていたら、住民は異議を唱える必要がありそうです。

 

マンションの大規模修繕に最適な周期は、各マンションごとに異なります。

現状では竣工の13から16年後に最初の大規模修繕をおこなうマンションが多いです。

外壁全面打診調査などは13年おきにおこなう必要がありますが、大規模な修繕はその調査結果から判断することになります。