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初心者必見!マンションの大規模修繕の進め方

マンション暮らしのなかで避けて通れないのが大規模修繕工事です。

鉄筋コンクリート造のマンションは木造の一般的な住宅よりも耐久性には優れているとはいっても、それは定期的に適切なメンテナンスを行った上での話です。

外壁塗装や屋上防水などのメンテナンスは時間とコストがかかりますので、特に経験に乏しい初心者の場合には事前にしっかりと進め方を確認しておくことが重要となります。

 

まずは必要になってくる事前準備としての組織づくり

一般にマンションといえば区分所有者が集まる管理組合が組織されており、その自主的な運営によってさまざまなサービスが行われているはずです。

共用部分の修繕や管理の委託、防犯対策などはその一例ですが大規模修繕もこの管理組合が主体となって行われるもののひとつです。

しかし管理組合の役員の決め方というのは持ち回り制が多く、大規模修繕のように計画期間までを含めて何年もかかる事業を責任をもって取り組む環境とはとてもいえないのが実情です。

そのため組合のなかにさらに修繕委員会のような別組織、ワーキンググループをつくってここで専門的な業務を行うというかたちにするのが普通です。

したがってこの修繕委員会は大規模修繕に向けた準備、計画の段階から実際の施工・完了に至るまでのすべてのプロセスに関与することになり、メンバーも期間中は途中で交代せずに引き続きその使命を担うことになります。

それだけに委員会のメンバーとして選出された場合には、初心者か経験者かを問わず、今後の進め方について熟知するようにしておくことが大切です。

 

建物の現状を踏まえて修繕計画を策定する

大規模修繕は実際の施工よりも準備段階のほうが重要なことがあります。

修繕委員会が発足した場合にまず取り組むべきことはマンションの建物の現状を把握することです。

新築から年月が経過して建物は劣化しているはずですので、どのような部分を修繕するのかを明らかにする必要があります。

一般的な着眼点としては、屋上防水その他雨漏りの有無、外壁塗装やコンクリートの亀裂と劣化、バルコニーなどの鉄製部分のサビやぐらつきといった部分が挙げられますが、これらは素人目に見てもわかるものではありませんので、専門の会社に委託して調査を進めます。

その診断結果にもとづいて修繕計画と資金計画を立てるわけですが、これもやはり専門の会社を通して作成するかたちになります。

注意しなければならないのは、いくら専門家が作成するとはいっても修繕委員会としての主体的なチェックは欠かせないということです。

大規模修繕のコストはこれまでの住民による積立金や一時的な負担金でまかなわれますが、十分な資金がないのに過大な計画を立ててしまっては、他の住民の反対により計画が頓挫してしまうことにもなりかねません。

 

大規模修繕の成否を決める業者選定

このような修繕計画と資金計画がひととおり揃い、委員の目から見ても妥当なものという判断ができた場合には、工事の施工会社を選定する作業に移ります。

担当する会社によってコストやクオリティにも大きな違いが出ることがあり、大規模修繕のようにもともと大掛かりな工事では特に意識しておきたいところです。

新築時に施工した会社やその系列の特定の会社のみを選定するという方法もありますが、場合によっては建築関係の専門誌などを見て見積もりに参加する会社を募集し、いわゆる競争入札のような形式で最安の会社を選定するといった方法もあります。

コスト面ではなくクオリティや提案力を重視したいのであれば、工事のプランを募集するコンペティション方式も有効です。

いずれにしても方法しだいでコストを下げたりクオリティを上げたりすることは可能ですので、委員会としての工夫のしどころといえます。

重要なのは見積もりやコンペティションに参加する会社には共通の条件を提示して価格やアイディアで勝負をさせることと、目的にあわせてふさわしい方法を選ぶことです。

 

契約から着工に至るまでの進め方

修繕委員会や管理組合にそれぞれ役員がいるからとはいっても、大規模修繕のような重要な事業を独断で進めることはできません。

かならず他の住民もメンバーとなっている管理組合の総会を開催して、正式に請負契約を締結するとともに、そのために組合の積立金を活用することを議決するプロセスを経ることになります。

また議決後にも住民向けに工事の内容などについての説明会を開催して理解を得ることは必要ですので、契約先の会社とはよく打ち合わせをしておくとともに、委員自身も工事の内容や予算などについて、いつでも説明できるように理解を深めておかなければなりません。

着工するに先立ってもいくつか準備しなければならないことがあります。

たとえばトラックなどの大型車両が敷地内に出入りしたり、資材を仮置きしておくための駐車場や資材置き場のスペースを確保しておくことが必要です。

もしも敷地内の既存の駐車場や共用部分の一部を活用するとなれば、敷地外にこれらの駐車場などの移設先を探して賃貸契約をすることになり、実はこの準備作業のほうもかなりの手間がかかることがわかります。

 

工事の施工中の管理や住民対策とは

大規模修繕はマンションの規模にもよりますが、完了までに数か月はかかってしまうのが一般的ですので、できるだけ雨や台風などの天候の影響により中断をしなくても済む季節、たとえば春や秋といった天候が安定したシーズンを選ぶのが普通です。

この工事の期間中には施工箇所に足場が組まれ、作業員や作業車両が頻繁に出入りすることになりますので、バルコニーやエアコンが使えなかったり、カーテンなどの目隠しをする必要があったりと、住民は何かと不便な生活を余儀なくされます。

騒音や振動、臭いなどが発生し、委員会に対する苦情も見込まれますので、チラシや掲示物などで事前に十分な周知をしておくことや、いざというときの施工会社との連絡体制を確立しておくことは重要です。

また途中で進捗状況を管理・チェックするための会議を定期的に開催し、そのつど施工会社には説明を求めます。

手抜き工事などがあれば会社負担でそれらの欠陥を修復してもらわなければなりませんので、漫然と会社の言い分だけを聞いていては委員の役目は果たせません。

 

完了検査やアフターフォローについて

工事がそつがなく進んだ場合には、完了前に現場で立会いの上でチェックする、いわゆる完了検査が行われます。

この検査をパスして工事完了となれば、引渡しを受けて長かった大規模修繕工事はすべて終了です。

もっとも完了したからと安心するのは早計で、後から不具合が見つかったりすることもありますので、場合によっては施工会社によるアフターフォローで軽微な修繕をしてもらうことになります。

また大規模修繕というのは一定の年限ごとにかならず発生する一大イベントですので、後々に同じく修繕委員会の委員となる人のためにも、また住民に対して積立金の使途などについての透明性を図っておく意味でも、作業の内容や決定のプロセスをしっかりとした文書にまとめて保存しておくことも必要になります。

このような記録があれば将来の工事の際にも経験を有効活用することができますし、仮に工事をめぐって訴訟などの事態が起きたとしても、証拠書類として活用し、住民側の言い分を通すことができる可能性がありますので、決しておろそかにはできないことといえます。

このようにマンションの大規模修繕には工事そのもののほかにも準備などのさまざまなプロセスをともなうものです。

進め方を熟知しておかないと、途中で道を見失って施工会社の言うがままになってしまい、完了後に後悔することにもなりかねません。

いずれにしても大規模修繕は住民自身の暮らしを快適にし、マンションの資産価値を維持するためにも重要という認識をもって、主体的に取り組むことが重要です。

 

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